胡偉良觀點:日本人上世紀房價暴跌,悟出的流血教訓

2019-08-12 05:50

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1991年,日本房產和金融泡沫相繼發生,這年東京房價暴跌65%,無數人成為了千萬「負」翁...(示意圖,取自pixabay)

1991年,日本房產和金融泡沫相繼發生,這年東京房價暴跌65%,無數人成為了千萬「負」翁...(示意圖,取自pixabay)

2003年以來,台灣的房價開始了新一輪的漲勢,房價連續飆漲,造成愈來愈多的人開始買不起房,也讓品嘉建設的創辦人胡偉良警覺到(2010年),台灣的房地產已經進入到一個不正常的發展軌跡,這樣的情形很像上世紀80年代的日本,當時,日本的經濟發展堪稱一個奇跡,其經濟增長率、勞動生產率等都超過了美國,美元霸權地位因此動搖。以1985年為例,日本對外的淨資產達到了1298億美元,而美國在對外負債則高達1114億美元。

那是一個瘋狂的時代,日本人的自信膨脹到了最高點,比如89年日本三菱地產斥資2000億日元購買了美國紐約的洛克菲勒中心大廈,引起世界的轟動。當時的日本富士電視臺主持人在一次電視節目中,更是指著東京的地圖自豪地說,「如今的東京總地價已經超過了美國全國土地的價格,很快將是美國的兩倍。」當時的日本人相信,很快日本將取代美國成為世界第一經濟強國。

物極必反,災難很快降臨了。

日本經濟泡沫的產生,離不開「廣場協議」。1985年,美、日、德、法、英五國在美國紐約廣場飯店舉行會議,決定聯合干預外匯市場,促使美元有序貶值,史稱「廣場協議」。協定一簽訂,五國在外匯市場瘋狂拋售美元,美元貶值,其他四國貨幣隨之升值。

日元升值直到帶來了一個嚴重後果,日本出口型企業遭到致命打擊,日本政府採取了寬鬆的貨幣政策來因應,連續5次下調利率,利用很低的利率來放貸。而來自銀行的大量貸款又流入了房地產,惡性循環於焉開始。

20190521-房價、房地產、建案。(盧逸峰攝)
1985年,日本對外的淨資產達到了1298億美元,但日元升值也帶來了一個嚴重後果...(示意圖,盧逸峰攝)

僅以1987年為例,東京平均房價漲幅就超過了50%。房價的瘋狂上漲,演變成日本全民從銀行貸款買房,房價被再一次抬高。為了抑制防止地價進一步上漲,日本政府於1990年3月制定了《房地產融資總量規制》,同年12月又出臺了《土地稅制大綱》和《土地基本法》,但為時已晚。1991年,日本來到了二戰後黑暗時刻,房產和金融泡沫相繼發生,這年東京房價暴跌65%,幾乎一夜之間,無數人成為了千萬「負」翁。到了1992年,股價更是暴跌到1990的三分之一左右,東京地價更是跌到了泡沫時期的七分之一,走投無路的房產投資者們,只能走向自殺之路。

胡偉良指出,日本房價從1990年到本世紀初,其全國房價下跌49.6%左右,基本上回到了房地產泡沫發生前的1986年水準。日本人認為這次教訓慘重,各國經濟學家針對當時日本的狀況,更是一針見血地的指出,「如果一個國家的房地產一旦崩潰,最後將喪失5到10年的經濟增長。」房地產泡沫破裂後,日本人終於悟出了一個真理:只有發展實業才能救國,這才是立國之本。此後日本人已不再追逐房地產,房地產回復到單純的居住功能。

胡偉良表示,對比日本,台灣的狀況比較好,配合產業周期的走向,在崩盤之前,政府接連採取了一連串的財政、金融措施,提前刺破了泡沫。

胡偉良指出,其實一個沒有經濟成長支撑的房價上漲都是不健康的,都是一種變相的掠奪,而最倒楣的是那些還來不及買房的人,而其中最主要的則是年輕這一個族群,無緣無故的成了受害者,胡偉良又說,現在的年輕人幾乎很難單憑自己的努力來買房,因此大部分都只能寄望於繼承父母的老房子,而偏偏那些繼承來的老房子多半已是垂垂老矣,差不多都該屆齡退休,這也算是世代的悲劇吧。

*作者為台大土木工程系畢/營管博士、企管博士、法學博士。現任台北市/新北市老屋改建發展協會理事長

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