包租代管政策六都無一達標!北市副秘書長質疑弱勢「看得到吃不到」  內政部回嗆:不要被柯文哲帶壞

2019-12-27 08:10

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「包租代管」政策至今已推行18個月,但當初設定8年12萬戶目標,迄今只媒合不到6千件;而台北市副秘書長李得全更質疑,補助有7成被房東跟租賃業者賺走。(資料照,取自台北市政府)

「包租代管」政策至今已推行18個月,但當初設定8年12萬戶目標,迄今只媒合不到6千件;而台北市副秘書長李得全更質疑,補助有7成被房東跟租賃業者賺走。(資料照,取自台北市政府)

總統大選競爭進入白熱化階段,總統蔡英文「8年20萬戶社會住宅」政策,再度成為朝野攻防焦點,台北市副秘書長李得全日前質疑「包租代管」政策,每一戶補貼金額27.5萬元,有7成被房東跟租賃業者賺走,這項數據立刻遭到內政部次長花敬群反駁。而這一項彌補台灣社會住宅存量不足的「過渡性政策」,當初設定8年12萬戶目標,迄今只媒合不到6千件,六都當中沒有一個達標,對照全台近百萬戶空餘屋,「包租代管」政策,問題究竟出在哪裡?

根據立法院法制局評估報告,台灣因居住或就學因素,有租賃住宅需求者,估計約有285餘萬人,約涵蓋台灣總人口的八分之一,這麼龐大的租屋市場,長期以來隱晦不明,絕大多數房東沒有申報租賃所得。由於全台的空餘屋數量近百萬戶,為了提高租賃市場的透明度,鼓勵屋主釋出空餘屋,去年6月立法院正式通過《租賃住宅市場發展及管理條例》,房東若參與政府的「包租代管」方案,將可以獲得租稅減免。

立法院長蘇嘉全敲下議事槌後,宣告《前瞻基礎建設特別條例草案》三讀落槌通過。(蘇仲泓攝)
立法院在2018年6月,正式通過《租賃住宅市場發展及管理條例》。示意圖。(資料照,蘇仲泓攝)

為了達到8年12萬戶的目標,內政部第一期包租代管試辦計畫編列高達23億元預算,對於參與「包租代管」的房東與租賃業者,可以說是極盡籠絡,除了提供房東每月租金收入1萬元以下,免納綜合所得稅,超過部分之必要費用減除率為60%,租屋服務事業之租屋服務費用,也免徵營業稅;各縣市政府並且配合內政部,訂定《社會住宅及公益出租人地價稅及房屋稅優惠自治條例》,參與「包租代管」之公益出租人,地價稅從千分之10,減徵後千分之2;房屋稅則是從1.5%降為1.2%。

重賞之下必有勇夫,經過3年的推動,各縣市陸續有房仲業,轉型為租屋服務事業,其中,兆基管理顧問不僅承攬台北、新北、桃園、高雄等市包租代管試辦專案,最近還陸續標下屏東、台南、新竹等縣市的標案,過去3年取得的標案金額達3.3億元。其他加入這個市場的業者,還包括永勝租屋(北、桃、高)、富盟物業(桃園)、大晟租屋管理(台中、台南)、21世紀不動產(桃園)、大管家房屋(竹市)、不用管公司(桃園)、生活資產管理(桃園),以及崔媽媽基金會(北市)。

(延伸閱讀:8年近300億預算帶動包租代管起飛!台北一殯旁最大爛尾樓,搖身一變省稅近千萬

李得全控「租屋者吃不到肉」 內政部駁斥:算法有問題

不過,這項由中央全額補助的社會住宅政策,最近卻發生中央與地方互槓事件,台北市副秘書長李得全日前在臉書上,貼出一張依照北市都發局試算現行補貼「包租包管」、「代租代管」及租金補貼年成本收益比較,李得全強調,「包租代管」政策應該是補助弱勢租屋者,但每戶27.5萬元的補貼,但最終落到房客身上只有3成,約莫8.25萬元,其餘7成,被房東及業者占走。

對於李得全的批評,內政部次長花敬群隨後毫不客氣反駁,強調這份數據「把3年經費算成1年,且分配比例有問題」,要李得全「弄清楚再發布吧,不要被柯P帶壞」。

弱勢族群的住宅補貼,被房東跟業者賺走,這樣的指控頗為沉重,23億元的補助,到底有沒有花在刀口上?

崔媽媽基金會執行長呂秉怡表示,「包租代管」這個政策的微妙、弔詭的地方,在於它剛開始的時候,「本來要做(房市)三合一疫苗」,包租代管既是準社宅政策,又要去化空餘屋,又要發展租賃市場,3項政策目標加在一起,執行上先天就背負很沉重的政策任務,三合一疫苗打下去以後,市場的怪狀就出現了。

首先,單靠政策獎勵要讓租屋市場化暗為明、去化近百萬戶空餘屋,目前看來幾乎不可能;至於在健全租賃市場方面,過去18個月,跳進「包租代管」的房仲業並不多,租屋的物件,絕大多數也是從原本的「591租屋網」帶槍投靠、多半是沒有繳稅疑慮的物件,很多物件是屋主不在國內、需要經過裝修的老舊房屋,過去幾年交屋的空餘屋其實並不多。

20191226-除房仲、街邊廣告外,租屋平台也是許多人物色房子的首選。(取自591房屋交易網站)
除房仲、街邊廣告外,租屋平台也是許多人物色房子的首選。示意圖,無關新聞個案。(取自591房屋交易網站)

「北市媒合千餘戶竟排第2!」李得全:政策事倍功半

然而,「包租代管」的獎勵補助琳琅滿目,住宅出租修繕費獎勵每戶1年1萬元、包管費與開發費每月1萬2千元、租金補助每月1萬2千元,另外還有居家安全相關保險每件3500元、公證費每件3千元,連同房東每月租金收入1萬元「免稅額」,花了這麼多獎補助,18個月下來,竟然參加「包租代管」的戶數不到6000戶,和全台百萬空餘屋相比,根本沒有達成釋出空餘屋的政策目標。

李得全表示,為了推動包租代管,中央與地方其實都很努力,這段期間花敬群也與台北市副市長鄧家基成立溝通平台,「這段期間,台北市很努力蓋公宅,並且盤點閒置公有地,我也主動到各個場合,包括社經地位較高的扶輪社年會,去宣導包租代管政策,但是18個月下來,卻發現包租代管政策事倍功半,平均1個月沒有媒合50件。

「包租代管第一期中央設定的額度,六都媒合件數沒有一個達標!」李得全以台北市為例,中央要求台北市在今年底媒合2200戶,但台北市只媒合1100多戶,但目標達成率,台北市居然還排第2!

台北市地政局長李得全,出席臺北市健全房市政策與行動發布記者會。(陳明仁攝)
「包租代管政策」六都無一達標,台北市副秘書長李得全指出,政策事倍功半,平均1個月沒有媒合50件。(資料照,陳明仁攝)

李得全表示,從「第一期包租代管計畫」的實施結果可以發現,弱勢族群在申請「包租代管」專案時,量能被侷限了。據了解,由於該專案針對「經濟、社會弱勢戶」提供每月最高7200元補助,為了避免各縣市大量申請弱勢戶租金補貼,內政部在核撥經費時,嚴格規定一般戶與弱勢戶的比率,必須在6:4以上。

「台北市若實際申請『包租代管』的房客,有5成是弱勢戶,中央最多只會補助4成弱勢戶的費用,我們跟中央建議,與其花這麼多錢,多數補助卻進到屋主跟業者口袋,還不如回歸到社會住宅的精神,還不如鬆綁弱勢戶比率,讓真正弱勢有租屋需求的人,都可以透過『包租代管』計畫租屋,讓所得能力較好的青年等一般戶,可以透過591租屋網等其他管道租屋。」

(延伸閱讀:弱勢戶占比僅4成合理嗎?地方政府傳異音 內政部承諾第二期包租代管計畫將進行檢討

「胡蘿蔔給夠了!」李得全:應檢討優惠、同步相關管制機制

李得全表示,「包租代管」的補貼制度,應該要回歸到政策初衷,先優先滿足弱勢戶租屋需求,再滿足「一般戶」的需求,但內政部為了要衝量,最近卻一直給蘿蔔,前一陣子才將單身青年、婚育家庭租金補貼方案,提高到每年6萬元,2020年還要擴大實施對象,補助名額從6萬戶增加至12萬戶。

「包租代管的政策胡蘿蔔,已經到頂了!現在對於全台閒置近百萬戶空餘屋,應該端出『棍子』政策」,李得全表示,包租代管政策,是為了解決台灣都會區房屋租不到、租金太貴的問題,要把空餘屋逼出,中央跟地方就必須要協力合作,先前「囤房稅」政策,時代力量立法院黨團提出後,台北市政府曾經積極回應,但中央卻表示「暫時不考慮」,時代力量的「實價登錄三法」在立法院也遭到封殺。

李得全質疑,「房屋租賃契約,為何不能透過定型化契約的制定,強制要求第三方公證?既然要透過包租代管政策,引導空餘屋進入租賃市場,相關的『棍子』管制機制就要同步上來,如果全靠給錢、給優惠,房東為了避免報稅,就會變得愛租不租的!現在包租代管方案,給屋主、業者的好處,已經很多了,應該適時檢討。」

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