8年近300億預算帶動包租代管起飛!台北一殯旁最大爛尾樓,搖身一變省稅近千萬

2019-12-27 08:20

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閒置多年,位於台北市第一殯儀館旁,由前福全醫院院長林賢喜家族擁有的建國北路三段大樓,在閒置多年後,近來將搖身一變將成為結合結合青創與包租代管的空間。(取自GOOGLE 街景地圖)

閒置多年,位於台北市第一殯儀館旁,由前福全醫院院長林賢喜家族擁有的建國北路三段大樓,在閒置多年後,近來將搖身一變將成為結合結合青創與包租代管的空間。(取自GOOGLE 街景地圖)

民進黨「包租代管」社會住宅政策,竟意外帶動台北市長期閒置的空屋「活化」。位於台北市建國北路第一殯儀館旁,由前福全醫院院長林賢喜家族擁有、閒置30多年的一棟爛尾樓,最近搖身一變成為結合青創與包租代管的空間,該大樓土地1684坪,申報地價總額約4.5億元,外界估算其「地價稅」適用累進稅率,以之千分之25「保守估算」,每年的稅金就高達867萬元,2014年曾向台北市政府申請都更未果。去年林賢喜長子林盛文將1~4樓租給「包租代管」業者兆基管理顧問,若適用包租代管千分之2之優惠稅率,每年將可省稅近800萬元。

兆基是去年「包租代管」政策上路後,最大的贏家,它過去3年不僅承攬了多個縣市包租代管標案,金額達3.3億元,兆基的房屋租賃業務,過去幾年也呈現指數性增長。

20191226-兆基成立10年,旗下事業涵括房屋出租、旅館投資、商務中心等,近年來更是積極投入「包租代管」市場。(取自兆基商務中心臉書)
兆基成立10年,旗下事業涵括房屋出租、旅館投資、商務中心等,近年來更是積極投入「包租代管」市場。(取自兆基商務中心臉書)

積極投入新南向市場、「包租代管」政策 兆基拚5年內上市櫃

根據今年5月《財訊》報導,兆基今年成立正好滿10年,旗下事業涵括房屋出租、旅館投資、商務中心等,提供代租、代管、包租、收租規畫、店面與辦公室空間租賃、法律稅務、裝潢修繕等一條龍服務,目前是國內第一大「包租代管」租賃業者,目前管理全台近9000間房產,市值約180億元的資產,員工超過270人,過去3年營收,從2017年的1.1億元、2018年的4億元,今年預估將達8億元。

兆基不僅積極投入社會住宅「包租代管」市場,在政府鼓勵青年創新創業,全台閒置辦公大樓,紛紛轉型青創育成基地之際,兆基去年起,也在和平西路與建國北路將閒置大樓,轉型「Terminal C 兆基國際新創聚落」青創基地。兆基集團董事長李建成接受媒體訪問時表示,希望透過多角化經營,希望5年內力拚上市櫃,成為全台第一個包租代管進入資本市場的企業。

除了參與青創聚落以及包租代管之外,兆基集團過去幾年也積極投入新南向,2014年發展柬埔寨首都金邊鑽石島重劃特區的海外物業管理,設立「鑫兆基管理顧問有限公司」,隔年投資興建「鑽石雙星」開工典禮,除了集團董事長李建成之外,還邀請當時的民進黨高雄市黨部主委陳啟昱出席。

兆基等租賃業者,積極轉型投入「包租代管」市場,背後其實有政策的強力補貼,根據內政部公告第一期與第二期「包租代管」計畫,社會住宅包租代管預算,8年總經費291億元,前4年(第一期)中央全額補助83億元,第二期(後4年)中央補助125億元(60%),地方自籌款83億元(40%)。

(延伸閱讀:弱勢戶占比僅4成合理嗎?地方政府傳異音 內政部承諾第二期包租代管計畫將進行檢討

內政部優惠「給好給滿」 銀行也配合推專案融資

內政部為了推動「包租代管」,對於房東與租賃業者,給足了優惠,房東部分除了享有每月租金收入1萬元「免稅額」之外,地價稅、房屋稅也比照自用住宅稅率;包租代管業者則可享受修繕費獎勵1年1萬元、包管費與開發費每月1萬2千元。除此之外,為了扶植包租代管租賃產業,財政部方面也同意,業者收取租金收入,減除支付房東租金支出後之「服務費收入」,免徵營業稅,包租業按收取租金開立租金收據,免徵印花稅。

除了上述政策補貼與租稅優惠之外,台企銀今年7月也開辦「社會住宅包租代管專案融資」。業者表示,包租代管業很多營業費用,包括修繕費用等,很多都必須要事先墊支,但因為房子所有權屬於房東,無法以此為擔保品向銀行借錢,因此才向主管機關建議,開辦「社會住宅包租代管專案融資」。

(延伸閱讀:包租代管政策六都無一達標!北市副秘書長質疑弱勢「看得到吃不到」 內政部回嗆:不要被柯文哲帶壞

仲介利潤、代管成本 房仲龍頭持續觀望中

不過,「包租代管」開辦18個月,迄今在台灣的租賃市場,仍尚未成為主流,從目前全台主要房仲業者信義房屋、永慶房屋,迄今仍對「包租代管」觀望就可以看出。

資深房仲業者表示,包租代管如果要有足夠的租屋物件,至少要投入30間以上的據點,儘管目前包租代管大約收取第一年租金的10%作為報酬,但相較於房屋買賣仲介業,收取房屋成交價4%的仲介費,對於一般業務人員來說,房屋買賣仲介仍然「好賺許多」。

房仲究竟該怎麼挑?(圖/蔡佳妘攝)
「包租代管」開辦1年多,但大型房仲業者仍持觀望態度。(資料兆,蔡佳妘攝)

況且,「包租代管」在租賃合約簽訂後,才是權利義務的開始,對於房屋損壞的修繕需求,乃至於房東與房客其他需求(例如三更半夜忘記帶鑰匙),都要提供即時的服務,「一旦發生租屋糾紛,小的房仲業者就算了,大的業者民眾絕對不會放過你!」這是大型業者迄今仍在觀望的主因。

大型房仲業者分析,現階段跳進來做「包租代管」的仲介業者,絕大多數都是規模較小的業者,他們除了著眼於政府的補助款之外,有些業者還會將爛尾樓等物件,包裝成社會住宅出租,除了兆基林賢喜家族大樓之外,台中也有類似案例。

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