要租客搬家,房東險慘賠300萬?資深代書:少做這事,請神容易送神難!

2021-01-14 16:01

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因民法規定買賣不破租賃,包租公、包租婆出售房屋時,和租客解除租約是門高深學問。示意圖。(資料照,盧逸峰攝)

因民法規定買賣不破租賃,包租公、包租婆出售房屋時,和租客解除租約是門高深學問。示意圖。(資料照,盧逸峰攝)

最近房市熱絡,房價屢創新高,雖然政府開始打房,但是中古屋市場仍然交易頻繁。許多包租公、包租婆也因為房價高漲,決定出脫手上房地產,獲利了結再伺機而動。

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但由於出脫的物件中,常有帶租約的問題,依照《民法》第425規定,買賣不破租賃,當買方同意續租時,所有的租賃關係概由買方繼受,如果買方是要收回自用時,解除租賃就是一道很高深的學問了。

20201217-中央銀行17日舉央行理監事聯席會議後記者會暨年終記者會,央行總裁楊金龍出席。(柯承惠攝)
2020年12月,央行總裁楊金龍在央行理監事會前召開記者會,宣布打炒房措施。(資料照,柯承惠攝)

新北市地政士公會公關主委鄭文在分享,最近承辦一件具有租約的透天店面出售案,屋主和租客的租賃契約在2019年11月就逾期,屋主也告知租客因有資金需求,曾問過租客有沒有意願購屋,租客回覆買不起,但同意配合房屋出售隨時搬遷。

屋主見租客都有準時交租,且看起來老實,不疑有他,所以從去年底開始以「口頭約定」續約,沒有再簽立任何租賃契約書,租客也都仍然準時在月底繳交租金。

直到2020年12月初,屋主終於用3000多萬元賣掉該店面,也跟買方在合約上約定在今年2月初點交,由賣方負責排除租賃權且騰空房屋。

「屋主立刻就告知租客得在今年1月底前搬走,誰知道租客當場翻臉,主張雙方有不定期租約,再加上最近增添不少生財設備,要求原屋主再給半年的時間才同意搬遷,否則就訴諸法律。」鄭文在表示,租客不僅反悔,甚至要求100萬元的搬遷費及設備補償,否則大家法院見。

買房、租房需要注意社區鄰居?社區出租戶多恐造成社區出入份子複雜。(圖/Pixabay)
屋主未與租客簽訂企約,後發生租屋糾紛。示意圖。(資料照,取自Pixabay)

「公證租約」相當關鍵 違約即可強制執行

屋主眼見買賣簽約金已經成立,並已收了300萬元簽約金,如果違約不賣,就得加倍返還買方300萬元,租客搬家還要再給100萬元,根本就得不償失。鄭文在表示,幾經折衷,最後租客才同意屋主給50萬元搬遷費的前提下,搬離退租。

鄭文在提醒,名下若有房屋或土地出租,最好還是與租客簽訂公證租約,因《民法》第422條載明,不動產租約若逾期超過1年,沒有再以字據訂立,就被視為是不定期限的租賃。

但若是用公證租約,就受到公證法「逕受強制執行」規範,當房客違約時,不用打官司,就可以直接強制執行,搬遷房屋,當有了這層法律保護,屋主就不會請神容易送神難了。

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