葉國華專欄》房子生錢術!想靠房屋抵押借款來週轉或省利息?你一定要懂這些事

2021-04-06 08:10

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想用名下房產辦理借款增加資金調度的空間,可以請銀行業者協助試算相關費用,並且貨比三家不吃虧。(圖片來源:21世紀不動產)

想用名下房產辦理借款增加資金調度的空間,可以請銀行業者協助試算相關費用,並且貨比三家不吃虧。(圖片來源:21世紀不動產)

筆者從事房地產業約30個年頭,經常遇到客戶有資金上的問題,想用名下房產辦理借款增加資金調度的空間,不過,因很多客戶與民眾對於這些借款方式不太瞭解,不僅無法解決資金的需求,有的甚至連僅存的房子都賠了進去,真的是賠了夫人又折兵。

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一般來說,房屋抵押借款可分為房貸、增貸、轉貸、二胎等類型,必須先有房貸,才有後續增貸、轉貸、二胎等相關問題。

以「房貸」來說,是指房屋所有權人以房屋作為抵押品,向銀行申請借款,並至地政機關辦理抵押權設定登記。再者,「增貸」是就現有貸款方案,房屋所有權人就目前貸款償還金額及房屋市價,向原房貸銀行另外申貸一筆貸款。

而「轉貸」則是將原貸款方案清償,改申辦另一家銀行的貸款方案。至於「二胎」,係針對現存的貸款抵押順序之後,再向另一家銀行申辦貸款並設定抵押,清償次序排在原貸款銀行之後。

由於,近年央行跟進各國降息,使得房貸利率來到歷史新低,讓不少已買房的民眾浮現「轉貸」的想法,希望能更省息、讓資金調配更順利。觀察目前市場轉貸的利率,不少民間銀行為了搶食房貸大餅,利率殺到見骨,甚至只要試算,還可能比政府優惠房貸更加省息。

不過,房貸轉貸仍有不少相關費用,是否轉貸後會比較省錢,購屋者需要精算。例如:轉貸代償費、登記規費、代書費、塗銷費…等,除以上費用外,轉貸前也須支付房貸金額1%左右的違約金給原銀行,是否真的轉貸比較省息,民眾衝動轉貸前須多審慎評估。若有資金的需求,可先向原貸款銀行協商,或許能爭取到額外的優惠。

另外,比較「增貸」及「二胎」,由於增貸是向原貸款銀行申辦,不僅房貸利率較低,相關承貸費用也較低,適合信用良好、有按時繳納房貸的民眾使用,且房屋若有殘餘價值或可增值,增貸成功率及方案也會較優。

而就「二胎」而言,因求償次序並非首位,二胎貸款對承貸銀行的風險較高,在利率、額度方面都較一般房貸來得嚴格。因此,通常會是有信用瑕疵或遭原申貸銀行拒絕的民眾較有可能使用。

在此,筆者必須提醒,二胎房貸基本上都是沒有「寬限期」,且需以「本息攤還」的方式還款,代表著每期都得繳納二胎房貸的貸款本金與利息,若在申貸二胎房貸前,務必先審慎評估自己的還款能力。

而且,因為二胎貸款對承貸銀行的風險較高,造成二胎房貸利率普遍都比一般房貸高出不少,目前以各家銀行根據貸款人條件與資產品質,放貸利率約在2.5%~18%不等,較2月份五大行庫平均房貸利率1.367%明顯高出很多,選擇二胎房貸的人需多審慎,避免被利息壓垮。

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